Maklerverträge und das Widerrufsrecht – Wie Sie als Immobilienmakler mit dem Gesetz umgehen

Neben dem Fach- und Sachkundenachweis für Immobilienmakler Bestellerprinzip und der Mietpreisbremse hat sich der Gesetzgeber auch dem Widerrufsrecht bei Maklerverträgen zugewandt. Das Ergebnis ist, dass seit Juni 2014 auch Maklerverträge dem Fernabsatzgesetz unterliegen. Damit erhält der Verbraucher die Möglichkeit, innerhalb von 14 Tagen vom geschlossenen Vertrag ohne Angabe von Gründen zurückzutreten – sofern der Vertrag „außerhalb der Geschäftsräume“, also am Telefon, per E-Mail, über die Website oder als schriftliche Korrespondenz abgeschlossen wurde.

Dieses Widerrufsrecht verlängert sich automatisch auf 12 Monate und 14 Tage, falls der Verbraucher keine rechtlich wirksame Widerrufsbelehrung erhält. Sie muss in archivierbarer Form dem Kunden übermittelt werden und der Erhalt der Widerrufsbelehrung bestimmt das Datum, ab dem die Widerspruchsfrist beginnt. Auf den Makler kommen also umfassende Informationspflichten zu: Langjährige etablierte Verfahrensweisen beim Vermitteln einer Wohnung, einer Gewerbeimmobilie oder eines Hauses können jetzt den Verlust des Provisionsanspruchs nach sich ziehen. Was Sie bei der Auftragserteilung durch den Kunden nun beachten müssen, hier in aller Kürze:

Maklerverträge – wo und wie sie abgeschlossen werden, entscheidet

Wer bisher davon ausgehen konnte, dass mit dem Versenden oder Aushändigen eines Exposés oder der Besichtigung einer Mietwohnung bereits ein Maklervertrag zustande gekommen ist, muss nun seine Vorgehensweise ändern, soll das Anrecht auf Provision nicht verwirkt werden.

Auf der sicheren Seite sind all jene Makler, die ihren Auftrag in den eigenen Geschäftsräumen abschließen. Doch die Mehrzahl aller Kontakte kommen auf andere Weise zustande: Der Kunde sendet über ein Objekt auf einer Website eine Anfrage, meldet sich telefonisch mit dem Wunsch nach einem Besichtigungstermin oder sendet eine E-Mail mit der Bitte um Zusendung von Informationen rund um die Immobilie. Bisher kam mit dieser Kontaktaufnahme ein wirksamer Vertrag zwischen Makler und Kunde zustande.

Und genau hier greift die neue Gesetzesfassung. Jeder Vertragsabschluss „außerhalb der eigenen Geschäftsräume“ unterliegt ab Juni 2014 dem Fernabsatzgesetz. Soll der Anspruch auf Entlohnung für die eigene Tätigkeit gewahrt werden, muss der Kunde daher über zwei Konditionen schriftlich informiert werden: Zum einen, dass ihm ein 14-tägiges Widerrufsrecht zusteht und zum zweiten dessen Unwirksamwerden, falls der Kunde in schriftlich dokumentierter Form die sofortige Tätigkeitsaufnahme des Maklers wünscht.

Verbraucher rechtlich wirksam auf das Widerrufsrecht hinweisen

Um den Verbraucher rechtswirksam auf sein Widerrufsrecht hinzuweisen, genügt es nicht einen entsprechenden Hinweis auf einer Website zu hinterlegen oder dies dem Verbraucher telefonisch mitzuteilen. Die Widerrufsbelehrung muss vor Vertragsschluss und in schriftlicher Form erfolgen und sie muss für Sie und den Kunden archivierbar sein. Sie als Makler benötigen zudem die schriftliche Zusicherung des Kunden, dass er die Widerrufsbelehrung erhalten hat. Um Ihre Provisionsansprüche zu sichern, sollten Sie diese Erklärung ebenfalls archivieren. Einen rechtlich gültigen Textvorschlag, wie die Widerrufsbelehrung zu formulieren ist, erhalten Sie beispielsweise auf den Internet-Seiten des IvD. Sollten Sie versäumen, den Kunden vor Vertragsabschluss auf sein Widerrufsrecht hinzuweisen, verlängert sich dessen Widerrufsrecht automatisch auf 12 Monate und 14 Tage.

Wertersatz bei Erlöschen des Widerrufsrechts

Das Widerrufsrecht erlischt in zwei Fällen: Wenn der Makler seine Dienstleistung vollständig erbracht hat und wenn der Kunde ausdrücklich darauf verzichtet. Möchten sie sicher sein, dass der Kunde nicht von seinem Widerrufsrecht Gebrauch macht, nachdem Sie bereits Leistungen innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist erbracht haben, sollten Sie diese beiden Fälle in der Praxis miteinander verzahnen: Werden Sie nicht tätig vor Fristablauf oder lassen Sie den Kunden schriftlich seinen Wunsch mitteilen, dass Sie vor Fristablauf tätig werden sollen (unter Verfall der Widerrufsmöglichkeit). Nur in diesem Fall steht Ihnen ein Wertersatz für Ihre erbrachte Leistung zu, sollte der Kunde dennoch vom Vertrag zurücktreten wollen.

Provisionsansprüche sichern

Die bisherige Regelung nach § 3112 Abs. 3 BGB sah eine Pflicht zur beiderseitigen Erfüllung eines Vertrages vor, um einen Provisionsanspruch zu begründen. Neu ist nun, dass bereits die vollständig erbrachte Leistung des Maklers als einen der Vertragspartner genügt, sofern ein gültiger Vertragsabschluss vorliegt. Sie sichern sich also Ihre Provisionsansprüche mit der entsprechenden Doppelbelehrung, die auch eine Passage zum Wertersatz und zur Provisionspflicht enthält.

Zusätzlich ist zu empfehlen, die Provisionsansprüche schriftlich und im Detail festzuhalten. Damit dieser Vertrag seine Gültigkeit hat, sollte er in den Geschäftsräumen abgeschlossen werden. Achten Sie auch darauf, wie in Kaufverträgen der genaue Wortlaut abgefasst ist, der auf den Provisionsanspruch verweist. Wird im Kaufvertrag auf einen bestehenden Maklervertrag verwiesen, wird diese Bestätigung hinfällig, wenn der Maklervertrag widerrufen wird. Formuliert der notariell verfasste Kaufvertrag jedoch einen vom Maklervertrag losgelösten Provisionsanspruch, besteht in diesem Fall kein Widerrufsrecht.

 

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