Wie ermittle ich den Wert einer Immobilie?

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, hat dabei in der Regel bestimmte Preisvorstellungen. Um jedoch einschätzen zu können, wie realistisch diese sind und welcher Preis angemessen wäre, ist eine fundierte Immobilienwertermittlung notwendig. Auch zu anderen Zwecken, wie beispielsweise zum Nachvollziehen der Wertentwicklung einer über einen längeren Zeitraum gehaltenen Immobilie, können Wertermittlungen sinnvoll und notwendig sein. Im professionellen Bereich werden Grundstücks- und Immobilienbewertungen in der Regel von eigens auf dieses Gebiet spezialisierten Sachverständigen vorgenommen. Um für private Zwecke zumindest einen groben Richtwert auf schnelle und kostengünstige Weise zu erhalten, gibt es inzwischen aber auch verschiedene andere Möglichkeiten, insbesondere mithilfe entsprechender Online-Tools.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass es für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie mehrere unterschiedliche Verfahren gibt. Welches davon angewandt wird, hängt vom Zweck der Wertermittlung und von der Art der Immobilie ab. In Deutschland gibt es beispielsweise drei verschiedene normierte Bewertungsverfahren für Immobilien. Diese sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren werden als Basis für die Wertermittlung die Kaufpreise solcher Immobilien herangezogen, die eine hinreichende Übereinstimmung mit dem zu bewertenden Objekt aufweisen. Dieses Verfahren eignet sich vor allem zur Bewertung von unbebauten Grundstücken, aber auch von Eigentumswohnungen. Entscheidend ist dabei jeweils, dass eine möglichst große Anzahl von Vergleichsobjekten zur Verfügung steht. Grundsätzlich ist eine Immobilie umso weniger für eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren geeignet, je stärker sie sich durch spezifische Merkmale von anderen Objekten unterscheidet.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der baulichen Anlage getrennt vom Bodenwert anhand der sogenannten Normalherstellungskosten ermittelt, der Bodenwert hingegen nach dem Vergleichswertverfahren. Das Sachwertverfahren dient vor allem zur Ermittlung des Wertes von Immobilien, die durch den Eigentümer selbst genutzt werden und somit keine Mieterträge generieren, wie zum Beispiel Einfamilienhäuser.

Für Investmentimmobilien, die in erster Linie erworben und gehalten werden, um damit Mieterträge zu erzielen, ist dagegen das Ertragswertverfahren am geeignetsten. Dabei wird der Wert der baulichen Anlage separat vom Bodenwert auf Basis des erzielbaren Mietertrags ermittelt. Wesentliche Elemente der Berechnung sind dabei die nachhaltig erzielbare Miete sowie der Liegenschaftszins.

Alle drei genannten Verfahren werden in Deutschland in der gängigen Gerichtspraxis akzeptiert und eingesetzt. Darüber hinaus gibt es allerdings auch noch weitere Bewertungsverfahren, die von den Gerichten nicht akzeptiert werden, in der Praxis jedoch für bestimmte Zwecke dennoch eine erhebliche Bedeutung haben. Ein Beispiel dafür ist das sogenannte „Maklerverfahren“, das sich in der Praxis als einfache Methode zur ungefähren Wertabschätzung von Immobilien bewährt hat. Bei diesem Verfahren wird der Reinertrag des Grundstücks mit einem Faktor multipliziert, der von der Art des Objekts abhängt. Das Resultat ist dann der ungefähre Wert der Immobilie, der häufig auch als Vielfaches des Grundstücksreinertrags angegeben wird. Ein weiteres in der Praxis oft verwendetes Verfahren ist das Residualwertverfahren, mit dessen Hilfe der maximale Bodenkaufpreis für eine Immobilie ermittelt werden kann.

International sind zudem auch verschiedene Verfahren gebräuchlich, die meist im angelsächsischen Raum entwickelt und dort auch überwiegend angewandt werden. Dazu zählen beispielsweise die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode) oder der Appraisal Approach. Der Vorteil dieser Verfahren liegt darin, dass sie stärker von der Perspektive des Investors ausgehen, weshalb sie von professionellen Investoren häufig auch zusätzlich zu den in Deutschland normierten Verfahren genutzt werden.

Für private Zwecke gibt es zum einen die Möglichkeit, einen Gutachter zu bestellen. Auch viele Makler bieten Grundstücksbewertungen an – und das häufig sogar kostenlos. Allerdings erwarten sie dafür dann im Gegenzug einen Auftrag zur Vermarktung der bewerteten Immobilie. Mit entsprechenden Online-Tools, die zum Beispiel auf www.immobilienwert24.de oder https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung zur Verfügung stehen, können auch Laien selbst eine – zumindest annähernde – Wertermittlung vornehmen. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Rahmen einer solchen, relativ schematischen Bewertung nicht alle für die Bewertung relevanten Aspekte umfassend erfasst werden können. Gleichwohl kann sie einen wichtigen Anhaltspunkt geben, in welcher Größenordnung sich der Immobilienwert bewegen dürfte, ohne dass dafür erst ein umfassendes und meist auch relativ teures Wertgutachten bestellt werden muss.

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