WEG-Reform
Zum 01.12.2020 ist das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten. Eine Anpassung war notwendig, da das Gesetz zuletzt in den 50er-Jahren überarbeitet worden war.
Ziele der Reform
Mit der Änderung des Gesetzes soll der Umbau von bestehenden Wohnanlagen durch geänderte Beschlussfassung vereinfacht werden. Hier hat man unter anderem die Energiewende und den demografischen Wandel im Blick. Außerdem soll die Arbeit der Verwalter erleichtert werden.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird von nun an mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher gegründet. Eine Gemeinschaft, die lediglich aus einer Person besteht, ist also möglich. Die Gemeinschaft ist ab sofort für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig. Der Verwalter übernimmt die Aufgaben ausführend oder fungiert als Vertreter der Gemeinschaft. Ansprüche sind somit künftig nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft zu stellen. War ein Verwalter für Beschlussmängel verantwortlich, musste er bislang die Verfahrenskosten tragen. In Zukunft wird die Gemeinschaft diese tragen müssen. Der Verwalter kann jedoch anschließend zivilrechtlich auf Schadensersatz verklagt werden.
Gemeinschaften mit mehr als acht Sondereigentumseinheiten müssen in Zukunft von einem zertifizierten Verwalter vertreten werden, gibt es weniger Einheiten, dürfen sich diese selbst verwalten.
Die Verwalter
Mit der Bestellung zum Verwalter sollen diese in Zukunft einen Sachkundenachweis vorlegen. Nach einer Übergangsfrist von zwei Jahren, werden ab Dezember 2022 nur noch durch die IHK geprüfte Verwalter bestellt. Ohne Zertifizierung dürfen Verwalter ihre Tätigkeit bis zum 01.06.2024 weiter ausüben, sofern sie vorher bereits bestellt waren. Die Weiterbildungspflicht bleibt von der Zertifizierungsregelung unberührt. Weiterbildungen müssen nach §34c Abs. 2a GewO i.V.m.§15b MaBV weiterhin alle 3 Jahre mit einem Umfang von 20 Stunden durchgeführt werden.
Der Verwalter ist künftig unumschränkter, gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft. Lediglich Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge dürfen nicht durch ihn abgeschlossen werden. Nur das Innenverhältnis des Verwalters zur Eigentümergemeinschaft ist durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschränkbar.
Der Verwaltungsbeirat
In Zukunft sollen nur noch Wohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten ernannt werden. Die Anzahl der gewählten Beiräte obliegt der Eigentümergemeinschaft. Der Verwaltungsbeirat wird künftig für die Unterstützung und Überwachung der Verwaltung zuständig sein. Seine Haftung beschränkt sich allerdings auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, soweit das Amt vergütungsfrei ausgeübt wird.
Eigentümerversammlungen
Auch das Abhalten der Eigentümerversammlungen wurde vereinfacht. Mit der Teilnahme mindestens eines Mitglieds der Eigentümergemeinschaft gilt die Versammlung bereits als beschlussfähig. So sollen Wiederholungsversammlungen vermieden werden. Nach neuem Recht beträgt die Einberufungsfrist für die Versammlungen drei, statt bislang zwei Wochen. Eigentümerversammlungen können Eigentümer in Zukunft auch elektronisch wahrnehmen, sofern die Gemeinschaft einen dementsprechenden Beschluss gefasst hat. Rein virtuelle Versammlungen sieht der Gesetzgeber jedoch nicht vor, das Recht persönlich an Versammlungen teilnehmen zu können, soll somit nicht beschränkt werden. Eine Beschluss-Sammlung ist weiterhin auch für Ein-Personen-Gemeinschaften verbindlich.
Vereinfachungen gibt es fortan auch bei der Beschlussfassung. Umlaufbeschlüsse können ab sofort per Mail oder App zur Abstimmung gebracht werden und müssen nicht mehr in Schriftform erfolgen. Die einfache Mehrheit wird für fast alle Beschlüsse ausreichen. Hier hatte der Gesetzgeber sowohl die Energiewende als auch den demografischen Wandel im Blick. Beschlüsse, die so in Zukunft sicherlich häufig erleichtert durchgebracht werden können, wären beispielsweise die Installation von sogenannten Wallboxen (Ladestation für Elektroautos) oder auch Treppenlifts.
Kostenverteilung
Die grundsätzliche Verteilung der Kosten erfolgt wie bislang nach dem vereinbarten Umlageschlüssel oder nach den Miteigentumsanteilen. Wurde ein Beschluss mit mindestens 2/3 gefasst, trägt die Gemeinschaft der Eigentümer die Kosten. Auch wenn ein Beschluss nur mehrheitlich gefasst worden ist, haben die Eigentümer die Kosten gemeinschaftlich zu tragen, sofern es sich um eine modernisierende Erhaltungsmaßnahme handelt, die sich binnen zehn Jahren amortisiert.
Wurde ein Beschluss mit weniger als 2/3 Mehrheit gefasst, tragen die Eigentümer die Kosten, die für die Maßnahme gestimmt haben. Ausschließlich sie sind dann jedoch zur Nutzung der Maßnahme berechtigt.