Nachweismakler vs. Vermittlungsmakler – für Kunden wie Makler ein entscheidender Unterschied
Wer selten mit einem Makler zusammenarbeitet, dem wird der Unterschied zwischen einem Auftrag auf Nachweisbasis und einem Vermittlungsauftrag nicht sofort offensichtlich sein. Doch in der Praxis bedeuten die auch vom Bürgerlichen Gesetzbuch differenzierten Dienstleistungen eines Maklers zwei in Art und Umfang unterschiedliche Formen des Services. Ebenso sind es unterschiedliche Bedingungen, die zur Fälligkeit der geschuldeten Provision führen.
Der §652 des BGB bestimmt, dass sowohl der „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ sowie die „Vermittlung eines Vertrages“ einen Provisionsanspruch begründen. Der Unterschied zwischen „Nachweisen“ und „Vermitteln“ ist klein, aber fein.
Ein Nachweismakler wird vom Kunden lediglich damit beauftragt, für eine Immobilie eine Reihe von möglichen Interessenten zu benennen und diesen wiederum die Möglichkeit eines Vertragsabschlusses nachzuweisen. Weder greift er in die Verhandlungen ein, noch erfolgen weitere Prüfungen – weder der Immobilie, noch der Bonität, des tatsächlichen Kaufwillens oder der vertraglichen Vereinbarungen.
Der Vermittlungsmakler hingegen übernimmt deutlich mehr Leistungen, die ihn zum Empfang einer Provision berechtigen. Er sichtet die Immobilie, prüft die Bonität, vermittelt zwischen den unterschiedlichen Interessen der Parteien und wirkt auf diese ein, sodass es in der Regel zu einem Vertragsabschluss kommt.
Nun könnte man zu dem Schluss kommen, dass der Nachweismakler gegenüber dem Vermittlungsmakler weniger Verantwortung für seine Tätigkeit übertragen bekommt und auch bei deutlich geringerem Arbeitsaufwand seine Provision erhält. Es muss sich unter den von ihm genannten Personen auch nicht zwingend ein Käufer oder Mieter finden, um seinen Provisionsanspruch zu begründen, wie jüngst der Bundesgerichtshof befand (Az.: III ZR 82/08). Doch diese Form der Maklertätigkeit offenbart bei näherem Hinsehen nicht zu unterschätzende Risiken für den Makler, die ein Vermittlungsmakler in dieser Form nicht fürchten muss. Denn vereinbaren Kunde und Makler einen Nachweisvertrag, reicht es oft schon, dass ein Interessent mitteilt, die Immobilie bereits zu kennen, um den Makler provisionsfrei zu stellen.
Anders bei einem Vermittlungsauftrag aus. Dann fließt die Provision auch dann, wenn der Interessent und spätere Käufer oder Mieter die Immobilie bereits kannte. Dies begründet sich darin, dass der Vermittlungsmakler eine ganze Reihe von Dienstleistungen im Sinne seines Kunden anbietet und durchführt. Dazu gehören Werbemaßnahmen wie das Verfassen eines Exposés, die Inaugenscheinnahme, das Erstellen eines Vertragsentwurfes oder die rechtliche Beratung im Rahmen des Rechtsdienstleistungsgesetzes. Möglicherweise übernimmt der Makler auch die Anpassung der unterschiedlichen Preisvorstellungen zwischen beiden Parteien. Sobald durch die Tätigkeit des Maklers das Interesse des Kunden – sei es Erwerber oder Verkäufer – gefördert wird, entsteht ein der Rechtsanspruch auf die Zahlung einer Provision.
Besonders bei hochwertigen Immobilien lohnt es sich also, für Makler und Kunden zwischen den beiden Dienstleistungstypen vertraglich zu unterscheiden. Dadurch entsteht eine größere Rechtssicherheit für beide Seiten und letztlich profitiert der Kunde von der fachlich versierten Betreuung seiner Immobilie durch einen guten Vermittlungsmakler.