Aktuelle Rechtsprechung und BGH-Urteile
Bei der Ausarbeitung von Gesetzesvorlagen wird sich in der Regel viel Mühe gegeben. Dennoch lässt die Gesetzgebung des Bundestages hier und da Schlupflöcher zu. Zudem können Gesetze auf verschiedene Arten interpretiert werden. Hier kommt der Bundesgerichtshof (BGH) ins Spiel. Die Entscheidungen des höchsten deutschen Gerichts bieten Klarheit in umstrittenen rechtlichen Sachverhalten. Daher ein Überblick über kürzlich getroffene Urteile zu relevanten Themen.
Wer zählt bei der Kündigung auf Eigenbedarf als Familienangehöriger?
Der Fall: Konkret klagten Cousins auf Herausgabe einer Wohnung, die sie vorab mit dem Hinweis auf Nutzung im Eigenbedarf gekündigt hatten. Die Mieterin kam dem Auszugsverlangen nicht nach, da sie der Auffassung war, dass Cousins zu weit entfernt miteinander verwandt wären.
Das Gesetz: Frei nach § 577a BGB ist eine Kündigungsbeschränkung nicht anzuwenden, wenn die Erwerber eine Wohnung derselben Familie angehören. Frei nach § 573 BGB darf der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, z. B. wenn er die Räume als Wohnung für Familienangehörige benötigt.
BGH-Urteil VIII ZR 276/23: Letztendlich gab der BGH der Mieterin Recht. Familienangehörige definierte er als Personen, die auch vom Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen Gebrauch machen dürfen. Diese sind in § 383 ZPO sowie §52 StPO definiert.
Probleme mit dem Solarpaket I
Das Gesetz: Seit dem 16.05.2024 ist das Solarpaket I rechtskräftig. Es beschäftigt sich mit den Maßnahmen zum Ausbau der Photovoltaik. Viele Mieter haben dem Gesetz entgegengefiebert, um ein Balkonkraftwerk installieren zu können. Doch nicht alle Vermieter und nicht jede Wohnungseigentümergemeinschaft sind damit einverstanden. Daher gibt es hier gleich mehrere Klagen.
Die Klage: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) klagte, da das Balkonkraftwerk die einheitliche Optik der Fassade störte.
Das Urteil: Das AG Konstanz (Urteil 4 C369/22) gab der WEG Recht, da bauliche Veränderungen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedürfen.
Ein anderes Urteil zum gleichen Thema: Das AG Stuttgart (Urteil 37 C 2283/20) urteilte, dass zwar grundsätzlich bei fehlender Zustimmung der WEG der Vermieterin ein Anspruch auf Beseitigung zusteht. Da die Anlage jedoch baurechtlich zulässig und leicht rückbaubar ist und vor allem im Sinne der Energiewende sogar vorteilhaft ist, solle die Klägerin die Anlage dulden.
Wird die Installation von Balkonkraftwerken einfacher?
Auch der Bundestag hat von den Unsicherheiten bezüglich der Balkonkraftwerke gehört. Daher hat er eine entsprechende Änderung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beschlossen, um die Installation von Balkonkraftwerken zu erleichtern. Die Steckersolargeräte sollen künftig zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG zählen, deren Umsetzung ohne triftigen Grund nicht mehr verweigert werden darf, § 554 Abs. 1 BGB. Die Sitzung des Bundesrats, in dem das Gesetz beschlossen werden soll, findet am 27.09.2024 statt.
Vermieter dürfen die Wartungskosten der Rauchwarnmelder auf die Mieter umlegen
Die Klage: Mieter waren nicht damit einverstanden, dass sie die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder übernehmen sollten.
Das Gesetz: Frei nach § 19 Wohnraumförderungsgesetz sowie § 2 der Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten hat der Mieter alle Betriebskosten zu zahlen, auch sonstige Betriebskosten für den Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen.
BGH-Urteil VIII ZR 117/21: Das Gericht entschied, dass Mieter die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder tragen.
Bitte die Betriebskosten nicht mit der Miete der Geräte verwechseln. Denn mit Urteil vom 11.5.2022 VIII ZR 379/20 wurde entschieden, dass die Miete der Rauchmelder nicht umlagefähig ist. Der BGH begründet sein Urteil damit, dass Anschaffungskosten keine Betriebskosten darstellen.
Rechtsprechungen sind für die Immobilienpraxis entscheidend
Richterliche Entscheidungen und vor allem die Rechtsprechung des BGH haben erhebliche Auswirkungen auf die Praxis der Immobilienwirtschaft. Sie schaffen zum einen Rechtssicherheit und setzen Leitlinien für künftige Fälle. Daher macht es für alle Beschäftigten im Immobiliensektor Sinn, sich regelmäßig mit aktuellen Gesetzen und Rechtsprechungen auseinanderzusetzen. Damit nimmt man die Chance wahr, das eigene Recht zu stärken und Klagen, die nicht zu den eigenen Gunsten entschieden würden, zu umgehen. Der Bundesgerichtshof ist und bleibt die Schlüsselfigur bei der Weiterentwicklung und Auslegung des nationalen Immobilienrechts.