Miete rechtssicher erhöhen
Derzeit merken die meisten, dass sich das Einkaufen von Lebensmitteln im Vergleich zum Vorjahr wesentlich verteuert hat. Und nicht nur das, bei Kraftstoffen und Energieträgern zogen die Preise ebenfalls an. Ein guter Zeitpunkt für Vermieter, einen Blick auf die Miete zu werfen!?
Ist es möglich, diese zu erhöhen? Falls ja, wie viel Mehreinnahmen dürfen verlangt werden? Mieter hingegen freuen sich in der Regel nicht sehr über ein mögliches Mieterhöhungsschreiben seitens des Vermieters. Insbesondere die Indexmiete, die stark mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten vernetzt ist, treibt die Mieten derzeit in die Höhe. Doch wie können Vermieter ihre Einnahmen auf dem aktuellen Stand halten und in welchen Fällen stoppt der Staat Mieterhöhungen?
Grundlagen der Mietanpassung
Grundsätzlich legt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) fest, wann und wie eine Mietanpassung möglich ist. Um dies festzustellen, wirft man einen Blick in den Mietvertrag. Darin steht auf welcher Grundlage sich die Miete errechnet. Unterschieden wird zwischen Indexmiete, Staffelmiete oder der gesetzlichen Mieterhöhung. Zudem rechtfertigen einige Sanierungsarbeiten, sofern sie sich um Modernisierungsmaßnahmen handeln, eine Anpassung der Miete. Hier ein Überblick über die einzelnen Erhöhungsgrundlagen:
Gut kalkulierbar: die Staffelmiete
Wer eine Staffelmiete vereinbart, legt im Vorhinein fest, wie und wann die Miete angepasst wird. Im Mietvertrag beziffert man exakt, zu welchem Zeitpunkt und um welchen Wert sich die Miete auf welchen Betrag steigert. Die Rechtsprechung sieht eine erstmalige Erhöhung nach 12 Monaten vor. Der Vorteil der Staffelmiete liegt darin, dass es keine Überraschungen für beide Seiten gibt und eine Zustimmung durch den Mieter nicht mehr notwendig ist. Diese hat er bereits durch seine Unterschrift bei der Vertragsunterzeichnung gegeben. Einzig die Mietpreisbremse kann gegebenenfalls die Staffelmiete aushebeln.
Die Mietpreisbremse soll Mieter schützen
Vor allem in Ballungsgebieten kannte die Miethöhe in den letzten Jahren nur eine Richtung, sie passte sich stetig nach oben an. Um Mieter zu schützen, wurde in einigen Gebieten die Mietpreisbremse eingeführt. Sie beschränkt bereits die Ausgangsmiete. Denn die Mietpreisbremse orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Aber auch bei den einzelnen Stufen der Staffelmiete greift sie. Grundsätzlich gilt nämlich, sobald die Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, gilt ein Erhöhungsstopp. Die Miete verharrt dann auf diesem Niveau.
Gesetzliche Mieterhöhungen nach BGB
Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, dürfen Vermieter die Miete nach entsprechender Rechtslage des BGB erhöhen. Hierbei können die Einnahmen frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung angepasst werden. Beschränkt wird die Miethöhe zum einen durch die ortsübliche Vergleichsmiete, zum anderen darf der Preisaufschlag innerhalb von drei Jahren 20 Prozent (örtlich gegebenenfalls auch 15 %) nicht übersteigen. Dies ist vor allem bei sehr alten Mietverträgen interessant, bei denen die Miete jahrelang nicht erhöht wurde. Es ist erforderlich, dass der Mieter der Mieterhöhung zustimmt. Tut er das nicht, bleibt dem Vermieter die Erhöhung der Miete einzuklagen.
Erhöhung der Indexmiete lohnt sich aktuell besonders
Das sich der Mietpreis an dem Index orientiert, legt der Mietvertrag fest. Eingetragen wird in den Vertrag die Anfangsmiete. Mieterhöhungen richten sich anschließend nach dem Verbraucherpreisindex. Diesen ermittelt in Deutschland das Statistische Bundesamt und orientiert sich an der Inflationsrate. Verändert sich der Index, kann der Vermieter ebenfalls die Miethöhe anpassen. Der Vermieter informiert dazu den Mieter schriftlich über eine anstehende Mieterhöhung und zeigt ihm den Berechnungsweg auf. Immobiliennutzern bleibt dann keine andere Option, als die Mieterhöhung hinzunehmen. Gerade in heutigen Zeiten, in denen der Verbraucherpreisindex stark gestiegen ist, hagelt es teilweise heftige Mieterhöhungen. Zudem schließt die Indexmiete zusätzliche Erhöhungen durch Sanierungsarbeiten nicht aus. Einzig die Mietpreisbremse kann auch hier die Mieter vor zu plötzlich ansteigenden Erhöhungen schützen.
Was ist der Verbraucherpreisindex?
Der Verbraucherpreisindex spiegelt die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen wieder. Zur Ermittlung gibt es einen fiktiven Warenkorb mit rund 700 Gütern, die in deutschen Privathaushalten konsumiert werden sowie gängigen Dienstleistungsarbeiten. Der Verbraucherpreisindex wird betrachtet, um die Geldwertstabilität beurteilen zu können. Schon seit mehreren Monaten steigt er insgesamt an. Während der Verbraucherpreisindex insgesamt im Mai 2018 noch bei 98,2 lag, beträgt er im Mai 2023 bereits 116,5. Dementsprechend steigen auch die Indexmieten rasant an.
Mieterhöhungen nach Sanierung
Fällt eine Sanierung an, die zu einer Modernisierung des Mietobjekts führt, kann der Vermieter in diesem Fall die Miete außer der Reihe ebenfalls erhöhen. Spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme meldet er die Modernisierung hierfür beim Mieter schriftlich an. Er klärt hierbei über den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Sanierungsarbeiten auf. Zudem gibt er einen Ausblick auf die anstehende Mieterhöhung, die 11 % der Sanierungskosten abzüglich möglicher Förderungen betragen darf. Erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete anheben. Dazu muss er den Mieter erneut schriftlich informieren.
Hat man den Mietvertrag vorliegen, fällt die Entscheidung also nicht mehr schwer, die Grundlage der Mietanpassung zu benennen. Alle Regelungen bezüglich der Mieterhöhungsart und der letzten Mieterhöhungen bedürfen dazu einer schriftlichen Fixierung. Dennoch hilft die verbale Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter, frühzeitig Streitpunkte aufzuzeigen und aus dem Weg zu räumen. So wird bei Mietanpassungen, die Mieter naturgemäß nicht sehr schätzen, dennoch der Hausfrieden gewahrt.