Fünf aktuelle BGH-Urteile, die jeder in der Immobilienbranche kennen sollte

Als einer der obersten Gerichtshöfe in Deutschland gilt der Bundesgerichtshof, kurz BGH als letzte Instanz in Zivil- und Strafverfahren. Hier werden hauptsächlich Revisionen gegen Entscheidungen von niedrig gestellten Gerichten geprüft. Fällt der BGH ein Urteil, können keine weiteren Rechtsmittel gegen dieses eingelegt werden. Die gefällten Beschlüsse sind somit rechtskräftig. Es lohnt die Rechtsprechung des BGH im Auge zu behalten.

Denn es zeigt sich, dass die Richter je nach Auslegung der Gesetze den Markt beeinflussen können. Anbei ein Überblick über die Entscheidungen, die 2021 im Immobilienbereich getroffenen wurden.

Schadensersatz bei Mängeln im Bestands- und Neubau

Urteil vom 12.03.2021 V ZR 33/19
Der BGH unterscheidet bei der Mängelbeanstandung zwischen Bestandsimmobilie und Neubau. Bei bestehenden Objekten gilt generell „gekauft wie gesehen“. Sollte jedoch ein Mangel auftreten, den der Verkäufer gekannt haben muss und den er dem Erwerber verschwieg, kann der Käufer ihn auf Schadenersatz verklagen. Sollte dem Käufer laut Richterspruch eine Entschädigungssumme zustehen, muss die Höhe festgelegt werden. Sie bemisst sich an der Differenz des Kaufpreises zwischen dem erworbenen Objekt und dem Wert einer vergleichbaren Immobilie mit bekanntem Schaden. Entscheidend ist, dass der Defekt mit dem erhaltenen Schadensersatz nicht behoben werden muss.

Im Neubaubereich jedoch setzt der BGH auf Nacherfüllung durch die jeweiligen Unternehmen. Behebt der Dienstleister den Mangel nicht, ist die Firma schadensersatzpflichtig. Der Schadensersatz errechnet sich hier aus den tatsächlich anfallenden Kosten. Diese muss der Geschädigte nachweisen. Außerdem ist er verpflichtet zu belegen, dass er die Entschädigungssumme für die Mangelbeseitigung genutzt hat.

Insolvenzfeste Vormerkung im Kaufvertrag zum Schutz des Erwerbers

Urteil vom 25.03.2021 IX ZR 70/20
Die Vormerkung stellt die dingliche Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer sicher. Sie schützt vor Weiterveräußerung und anderen dinglichen Rechtsänderungen während der Kaufabwicklung. Dies hat der BGH mit seinem aktuellen Urteil noch einmal bestätigt. Der Gerichtshof betont, dass die Eintragung insolvenzfest ist. Sie bewahrt ebenfalls vor Ansprüchen, die nach der Vormerkung geltend gemacht werden. Das heißt, der Käufer kann die Immobilie auch bei Insolvenz des Verkäufers erwerben, ohne beispielsweise nachträglich eingetragene Sicherungshypotheken übernehmen zu müssen.

Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen durch Mieter

Urteil vom 07.07.2021 VIII ZR 52/20
Hierbei ging es um die Frage, ob Mieter Vorauszahlungen für vergangene Jahre zurückfordern können, in denen keine fristgerechte Betriebskostenabrechnung erstellt worden ist. Der BGH entschied, dass die Mieter keine Vorauszahlungen für die Zeiträume reklamieren können, für welche die Abrechnungsfrist bereits verstrichen ist. Richter sehen hier die Mieter durch das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Abschlagszahlungen geschützt, sollte der Vermieter die fristgerechte Abrechnung versäumen.

Kündigung von Mietverhältnissen durch den Vermieter

Urteil vom 09.02.2021 VIII ZR 346/19
In diesem Fall sollten die Richter vorgeben, wie detailliert eine Eigenbedarfskündigung erstellt sein muss. Der BGH entschied, dass es ausreichend ist, die Person anzugeben, die die Wohnung künftig nutzen wird sowie den Grund des Umzugs.

Urteil vom 28.4.2021 VIII ZR 6/19
Der BGH sollte mit seinem Urteil klären, ob ein Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung erhalten hatte, aus Härtegründen die Mietsache weiterhin bewohnen darf. Die Richter entschieden, dass Härtegründe bei Krankheit nicht alleine durch Atteste nachgewiesen werden sollen. Der Erstellung eines Gutachtens muss stattgegeben werden. In diesem sollen auch die Folgen eines Umzugs für den Mieter betrachtet werden. Sollte die aktuelle Fortsetzung des Mietverhältnisses unumgänglich sein, soll ein Zeitraum festgelegt werden, nach der die Umstände erneut geprüft werden.

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