Steuern und Abgaben im Immobiliensektor
Der Immobilienbereich ist ein großer Wirtschaftssektor, in dem viel gehandelt wird. Von privaten Eigentumswohnungen bis hin zu großen gewerblichen Immobilienprojekten – alles wird bewirtschaftet, saniert, vermietet oder verkauft. Eine gute Gelegenheit für den Staat, an diesen Vorgängen mit zu verdienen.
Dies tut er, indem er für gewisse Geschäftsprozesse Steuern und Abgaben erhebt. Da dieser Bereich sehr weitläufig ist und stetig reformiert wird, hier ein Überblick über die wichtigsten Instrumente der Besteuerung.
Diverse Steuerarten im Immobilienbereich
Im Rahmen von Immobilienerwerb, -besitz, -nutzung und -veräußerung fallen Steuern und Abgaben an. Dazu gehören vor allem:
- Grunderwerbssteuer
- Grundsteuer
- Einkommenssteuer
- Spekulationssteuer
- Umsatzsteuer
- Erbschaftssteuer
- Schenkungssteuer
- Körperschaftssteuer
- Grundbesitzabgaben
Auch in diesem Jahr gibt es im Steuerdschungel einige Änderungen und Neuerungen. Betroffen ist vor allem die Grundsteuer. Doch auch in dem Bereich der Abschreibung sowie der Wohngemeinnützigkeit gibt es Neuigkeiten.
Die wichtigsten Steuern kurz erklärt
Umsatzsteuer kennt jeder aus dem täglichen Leben. Bei Käufen wird der Nettopreis mit einem festgelegten Wert besteuert. Dieser liegt meist bei 19 %, in einigen Fällen gilt der reduzierte Satz von 7 %. Im Immobilienbereich finden wir Umsatzsteuer beim Ein- und Verkauf von Baustoffen, Mitteln zur Bewirtschaftung und ähnlichem. Bei Gewerbeimmobilien kann zudem Umsatzsteuer fällig werden, wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert. Die Grunderwerbssteuer trifft jeden beim Kauf eines Grundstücks, egal ob bebaut oder nicht. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Ausnahmen gelten bei einigen Übertragungen innerhalb einer Familie. Die Einkommenssteuer im Immobilienbereich wird im Rahmen der Steuererklärung bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung fällig. Eine weitere wichtige Steuer ist die Grundsteuer, die jeder Eigentümer kennt.
Reformation der Grundsteuer in 2025
Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer auf Basis einer umfassenden Reform neu berechnet. Dazu wurden alle Grundstücke samt Gebäuden neu bewertet. Die Pflicht, die Informationen anzugeben, lag dabei bei den Eigentümern. Ziel war es, eine gerechtere Besteuerung zu gewährleisten. Die bisherigen überwiegend veralteten Einheitswerte wurden durch die neue Bewertungsgrundlage ersetzt. Zudem gibt es mit der Einführung der Grundsteuer C eine weitere Grundsteuerart. Mit ihr können Kommunen seit diesem Jahr höhere Hebesätze für unbebaute, baureife Grundstücke festlegen. Dies ist ein neues Mittel zur Wohnraumförderung, da es die Spekulation mit Brachflächen unwirtschaftlicher macht. Ebenso wurden in diesem Zusammenhang die Steuermesszahlen und Hebesätze angepasst. Grundsätzlich sind die Modelle der Grundsteuerberechnung jedoch länderspezifisch, sodass es zu Unterschieden kommen kann.
Abschreibung für Wohngebäude
Generell wird zwischen der degressiven und linearen Abschreibung unterschieden. Bei der linearen Abschreibung wird der Wert der Immobilie konstant mit 2 % über die Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben. Die neue degressive Abschreibung arbeitet mit höheren Abschreibungsbeträgen in den ersten Jahren und verringert sich über die Nutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer gibt den Zeitraum an, in der die Immobilie noch genutzt werden kann. Seit diesem Jahr können Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer eingereicht werden. Da eine kürzere Restnutzungsdauer zu einer höheren jährlichen Abschreibung führt, sollte die Option von den entsprechenden Steuerzahlern geprüft werden. Ziel der Regierung hierbei ist, den Wohnungsbau für Investoren attraktiver zu machen.
Neue Wohngemeinnützigkeit
Seit Jahresbeginn sorgt die „Neue Wohngemeinnützigkeit“ dafür, dass es mehr günstigen Wohnraum gibt. Denn sozial orientierte Körperschaften, die bezahlbare Wohnfläche anbieten, werden mit Steuererleichterungen belohnt. Das setzt den Anreiz, Wohnraum mit erschwinglichen Mieten zu schaffen. Dabei wurden die Einkommensgrenzen der Mieter so definiert, dass rund 60 % der Haushalte von dem Instrument ihren Nutzen ziehen können. Auch bei dem Wohngeld wurden Anpassungen vorgenommen. Es wurde inflationsbereinigt erhöht, um der Entlastung der Wohngeld-Plus-Reform aus dem Jahre 2023 gerecht zu werden.
Mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen ist das Credo
Steuererleichterungen schaffen, um erschwinglichen Wohnraum anzubieten, ist das Instrument der Wahl des Staats in diesem Jahr. Mit der Grundsteuerreform soll die Grundsteuer zusammengefasst gerechter ausfallen. Sie gründet sich nach dem Flächen-Lage-Modell. Somit berücksichtigt sie die Größe des Grundstücks und die Wohnfläche des Objekts sowie die Lage des Grundstücks, widergespiegelt durch den Bodenrichtwert. Abschließend lässt sich sagen, dass die Steuer- und Abgabenlandschaft im Immobiliensektor 2025 durch zahlreiche Reformen und Anpassungen geprägt ist. Immobilienbesitzer und Investoren sollten sich daher regelmäßig über die aktuellen Regelungen informieren, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen und rechtliche Anforderungen zu erfüllen.