So findet man Informationen im Grundbuch
Das Grundbuch gilt als ein unverzichtbares Instrument für den Immobilienmarkt und genießt öffentlichen Glauben. Aus ihm geht hervor, wer Eigentümer einer Immobilie ist, ob das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist und ob weitere Rechte oder Lasten bestehen. Sobald man weiß, wo man hinsehen muss, sind alle Informationen schnell gefunden.
Die Aufschrift des Grundbuchs
Deutschlandweit sind die Grundbücher nach dem gleichen Schema strukturiert. So ist kein Studium erforderlich, um das Grundbuch lesen und verstehen zu können. Jeder Grundbuchauszug ist ein Grundbuchblatt mit fortlaufender Nummer. Der Grundbuchauszug beginnt mit dem Deckblatt, der sogenannten Aufschrift. Aus ihm geht hervor, bei welchem Grundbuchamt das Grundbuch gepflegt wird. Auch Grundbuchbezirk, die Blattnummer, das Datum der letzten Änderung sowie das Datum des Ausdrucks werden hier verzeichnet. Zudem gibt es an dieser Stelle oft einen Hinweis, wie mit gelöschten Daten verfahren wird. In der Regel werden veraltete Informationen unterstrichen oder durchgestrichen. Sollte es sich um ein Wohnungsgrundbuch oder Erbbaurecht handeln, gibt es an dieser Stelle bereits eine Information. Dem Deckblatt ist außerdem zu entnehmen, wie viele Seiten der Grundbuchauszug umfasst, so weiß man, ob das Grundbuch vollständig ist.
Der weitere Aufbau ist stets gleich
- Bestandsverzeichnis: Dieser Abschnitt informiert über die Grundstücksnummer, Lage, Größe, Flurstücksbezeichnung, das Gebäude sowie die Nutzungsart.
- Lastenverzeichnis: Aus diesem Bereich gehen sämtliche Belastungen hervor. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte und Rechte Dritter.
- Abteilung I: Hier sind genauere Informationen über den Eigentümer erfasst. Bei mehreren Eigentümern vermerkt das Grundbuchamt hier die Aufteilung zwischen den Parteien. Daneben wird die Grundlage des Erwerbs festgehalten, beispielsweise durch Auflassung.
- Abteilung II: In dieser Passage wird Bezug auf Lasten und Beschränkungen genommen. Ebenso finden hier Rechte Dritter Platz, wie beispielsweise Wegerechte, Nießbrauchrechte und Vorkaufsrechte. Auch Vermerke zum Denkmalschutz könnten hier auftauchen.
- Abteilung III: Sie bietet Informationen zu Grundpfandrechten, Hypotheken und Grundschulden.
Wie erhalte ich Grundbucheinsicht?
Verwalter der Grundbücher sind in Deutschland die jeweiligen Grundbuchämter. Sie findet man fast in jeder Stadt, meistens sind sie dem Amtsgericht zugeordnet. Im Zweifel hilft ein Blick auf die Homepage des jeweiligen Amtsgerichts. Das Grundbuchamt ist eine staatliche Behörde. Da das Grundbuch sensible, persönliche Daten enthält, darf nicht jeder das Grundbuch einsehen. Es muss ein wichtiges Anliegen und berechtigtes Interesse bestehen. Daher muss der Antrag auf Einsicht des Grundbuchs persönlich, schriftlich oder elektronisch erfolgen. Für die Akteneinsicht fällt eine Gebühr an.
Besonderheiten bei Wohnungseigentum
Hält man das erste Mal einen Grundbuchauszug zu einer Eigentumswohnung in den Händen, können die Begriffe und Zahlen verwirrend sein. Bereits auf dem Deckblatt findet man einen Hinweis, dass es sich um ein Wohnungsgrundbuch handelt. Spätestens im Bestandsverzeichnis merkt man jedoch, dass sich der Grundbuchauszug von dem eines Standardeinfamilienhauses unterscheidet. Denn in der Spalte Wirtschaftsart und Lage stehen nun die Miteigentumsanteile an dem Grundstück. Sie repräsentieren den Anteil, der jedem Miteigentümer zugerechnet ist und der unter anderem für die Kostenverteilung genutzt wird. Zudem wird das Sondereigentum näher beziffert. Beispielsweise „Sondereigentum an Wohnung und Keller, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 gekennzeichnet“.
Das sind Baulasten und Grunddienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten sind dingliche Rechte, die auf einem Grundstück zugunsten eines anderen eingetragen werden. Das dienende Grundstück muss hierbei akzeptieren, dass die andere Partei bestimmte Nutzungsrechte am eigenen Grundstück hat. Das können Leitungsrechte oder Wegerechte sein. Grunddienstbarkeiten gelten als dauerhaft und übertragbar. Sprich, sie bleiben auch beim Wechsel des Eigentümers bestehen.
Baulasten hingegen sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Sie regeln bauliche Verpflichtungen oder Einschränkungen, um das Baurecht zu wahren, z. B. die Abstandsbaulast. Auch wenn das Grundstück verkauft oder vererbt wird, bleibt die Baulast bestehen. Eine Baulast kann nur dann gelöscht werden, wenn das öffentliche Interesse erlischt. Baubehörde und alle betroffenen Parteien müssen der Löschung zustimmen.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Auflassungsvormerkungen kennt jeder, der mit Grundstücksgeschäften zu tun hat. Als vorläufige Eintragung im Grundbuch sichert die Auflassungsvormerkung den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung der Immobilie. Zudem schützt sie den Käufer, falls der ehemalige Eigentümer beispielsweise Insolvenz anmelden muss. In diesem Fall kann die Immobilie nicht mehr versteigert oder mit einer Hypothek belastet werden.
Fazit
Zusammenfassend ist gesagt, dass das Grundbuch durch seinen gut strukturierten Aufbau gut lesbar ist. Dadurch sind Informationen schnell gefunden. Sofern man die wichtigsten Fachbegriffe kennt und weiß, was dahintersteckt, kann man aus einem Grundbuch eine Menge Auskünfte über die Immobilie erfahren.
Bild im Artikel: KI / Immobilien-Jobs.de