Änderungen an der ImmowertV – darauf haben Sachverständige lange gewartet

Die ImmowertV ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. 1988 trat die Vorschrift in Kraft, 2010 wurde sie dann überarbeitet, Änderungen gab es auch 2021. Welche sind das und wie wirken sich diese 2022 aus?

2021 hat uns einige Änderungen im Immobilienbereich beschert. Vor Kurzem wurde die Neuregelung der Richtlinie vom Bundeskabinett beschlossen. Hierauf haben Sachverständige über ein Jahrzehnt gewartet. In Kraft treten wird sie zum 01.01.2022. Ziel der Novellierung ist, dass der Gebäudewert und die dafür benötigten Bodenrichtwerte nach bundesweit einheitlichen Prinzipien ermittelt werden. Dies wird künftig auch den Sachverständigen die Arbeit erleichtern.

Auslöser für die Neuordnung ist die derzeit komplizierte Wertermittlung auf Grundlage von sechs verschiedenen Reglungswerken. In Zukunft soll es nur noch die ImmoWertV 2021 geben. Sie wird auch als Immowert A bezeichnet, da sie Anwendungshinweise und Musterbeispiele enthalten wird. Inhaltlich soll sich jedoch kaum etwas verändern. Vom Bundesrat wurde angestoßen, in diesem Zuge auch die Normalherstellungskosten 2010 zu überprüfen und auf den aktuellen Stand zu bringen.

Was spiegelt eine Immobilienbewertung wider?

Bei einer Wertermittlung gemäß § 194 BauGB soll der Sachverständige den wahrscheinlichsten Preis, der bei einer Immobilienveräußerung erzielt werden würde, abschätzen. Hierbei wird ein fiktives „Verkaufsdatum“, der sogenannte Wertermittlungsstichtag angesetzt. Der Sachverständige betrachtet bei einer Vor-Ort-Begehung die Immobilie zum genannten Stichtag. Liegt der Stichtag in der Vergangenheit, ist es beispielsweise durch alte Fotos oder andere Dokumentationen möglich, den Wert der Immobilie zu einem früheren Zeitpunkt zu bestimmen. Es wird unterstellt, dass der imaginäre Käufer sowie der Verkäufer ohne Druck handeln und über die entsprechende Sachkenntnis verfügen. Dabei soll der Käufer zum Erwerb einer Immobilie motiviert sein, jedoch nicht unter Zwang handeln. Auch dem Verkäufer unterstellt man, das Ziel zu haben, seine Immobilie nach einem angemessenen Vermarktungszeitraum veräußern zu wollen. Der zu ermittelnde Betrag wird als Marktwert oder auch Verkehrswert bezeichnet.

Möglichkeiten der Wertermittlung

Es gibt drei anerkannte Möglichkeiten, den Marktwert zu ermitteln. Diese werden Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren genannt. Je nach Immobilienart, entscheidet man sich für ein oder mehrere dieser Verfahren. Soll beispielsweise der Wert eines vermieteten Objekts ermittelt werden, wird man sich vorwiegend für das Ertragswertverfahren entscheiden. Bei Einfamilienhäusern hingegen wäre das Sachwertverfahren vorzuziehen. Das Vergleichswertverfahren wird auch als präziseste Methode angesehen, um den Marktwert zu bestimmen. Denn hierbei werden von den Gutachterausschüssen dokumentierte Werte von reell stattgefunden Verkäufen angefordert. Sobald es sich jedoch um keine Standardimmobilien handelt, es also komplexere Immobilien mit Besonderheiten sind, stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen. In diesem Fall sind wahrscheinlich wenige bis überhaupt keine Werte von vergleichbaren Liegenschaften vorhanden.

Werden mehrere Verfahren miteinander kombiniert, ist der Verkehrswert als Schnitt der Ergebnisse zu sehen, wobei man gewichten kann, sofern eines der Verfahren den Marktwert wahrscheinlich genauer widerspiegelt. Grundsätzlich muss der Sachverständige die Wahl seines Verfahrens begründen.

Bodenrichtwert

Um den Wert des Grundstücks, also des Bodens zu bestimmen, zieht man eine sogenannte Bodenrichtwertkarte zurate. Die örtlich ansässigen Gutachterausschüsse stellen diese Bodenpreissammlungen zur Verfügung. Die Bodenrichtwertkarte weist den Preis pro Quadratmeter Grund und Boden aus. Außerdem kann man der Karte den Erschließungszustand, die zulässige Art der baulichen Nutzung, die zulässige Geschosszahl, die Bauweise und ggf. noch mehr entnehmen. Die aufgeführten Werte müssen dann noch mit samt der mitgelieferten Umrechnungskoeffizienten an das zu bewertende Grundstück angepasst werden.

Gründe für eine Immobilienwertermittlung

Die Ermittlung des Verkehrswerts kann aus verschiedenen Gründen notwendig werden. Klassischerweise werden Bewertungen im Rahmen von Scheidungen, Erbfällen, der Erstellung einer Übersicht über das Betriebsvermögen oder bei Veräußerungen im Rahmen von Betreuungen erstellt. Auch beim Kauf einer Immobilie macht es Sinn, einen Sachverständigen den aufgerufenen Kaufpreis überprüfen zu lassen, solange man nicht über die notwendige Sachkenntnis verfügt.

Wie genau ist der ermittelte Verkehrswert?

Sachverständige sind bemüht, sich dem realistischen Marktwert so genau wie möglich anzunähern. Letztendlich kommt die Redensart „Das Grundstück schätzen lassen“ jedoch nicht von ungefähr. Aufgrund der oben angegebenen Gegebenheiten, seiner Marktkenntnis sowie Erfahrung schätzt der Gutachter den Wert der Immobilie ein. Legt er hierbei sein Augenmerk auf andere Kriterien als ein Kollege, oder beurteilt er beispielsweise die weitere Nutzung einer Immobilie anders, können Wertermittlungen, die durch zwei verschiedene Sachverständige durchgeführt werden, demnach voneinander abweichen. Zu weit sollten die Ergebnisse bei guter Marktkenntnis jedoch nicht auseinanderliegen.

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